“3 6”!中国未来最有前途的地方:三大城市群,加上这6个主力城市

转自:华尔街见闻(ID:wallstreetcn);作者:位宇祥

房价一直是老百姓最牵挂的问题,对比从前的“望楼兴叹”,未来的日子里,房地产市场会呈现怎样的状态和趋势呢?哪些地方更具有买房价值?

中国银行业协会首席经济学家巴曙松9月9日亮相深圳市图书馆五楼报告厅,就中国房地产市场新特征与新趋势展开了一番数据详实的论证。他指出,中国未来最有前途的城市就是“3+6”:未来环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市,将成为未来中国城市的主力格局。

值得一提的是,在巴曙松看来,香港和广州都是“环深圳城市群”的成员。这个说法引起了很多争议,我们在文章后面会详细讲一讲。

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未来中国城市主力格局就是3+6

巴曙松以东京以例称,中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。

樱花时节穿过日本乡村,一个上午,我算了下,总共遇到不超过80个日本人。

 

樱花那么灿烂,人都去哪里了?大东京地区和大版地区。

他还进一步解释说:城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强。从宏观层面看,2016年,3+6城市格局占全国人口19.5%,创造的GDP占比达36.8%,新房交易额占比达46.2%,二手房交易额占比达73.5%。

“前些日子很火的一个标题是,逃离北上广深,逃离了吗?”巴曙松说,最后发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入,这个城市群就被看好。虽然基于对大都市病的恐惧,很多国家都市圈的发展,都经历过探索的过程,但目前基本都回归到大都市圈的路上。

百度地图发布的《2017年第二季度中国城市研究报告》也认为,从中国城市发展的现状总体来看,大的格局已经基本稳定,北上广深加东南沿海的“三点一线”成为中国吸引最多流动人口、经济最具活力的地区

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核心城市的房子才叫资产

巴曙松称,购房需求进一步向城市圈集聚,进入大城市圈时代:

特大城市的公共资源、更多的发展机会、产业的集聚等使人口不断集聚。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院,占比全国分别达到23%和5%,对其他城市人口的汲取效应显著,人口的增多则带来了更多的住房需求

持同样观点的还有方正证券首席经济学家任泽平。他认为,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。短期因为利率、首付比的调整,使得居民提前或者推迟购房的支出。长期看人口,人口流入的地方房价是涨的,人口流出的地方房价长期涨不动。大都市圈汇聚人才和优质公共资源,吸引人口源源不断流入,大都市圈房子相对具有长期配置价值。

另外,巴曙松指出,未来房价的涨跌,同一个城市群价格联动会增强。当房价一哄而上的时候,可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭,房价下跌的时候,就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。

比如北京,上涨时期,固安的房价就跟着涨,调控之后交易量下降,价格下降;廊坊照样交易活跃,价格坚挺。上海一调控,扬州交易量迅速萎缩,价格也下降,其实从上海到扬州去买房的人也许不是很多,太仓交易依然活跃,量价齐增,嘉兴也变成风口浪尖。

对此,深圳新浪房产评论称:同一个城市群,房价涨的时候会一哄而上,一旦下跌,同一个城市群会结构性分化,关系弱的会先跌。小城市的房子就是房子,深圳这样核心的房子才叫资产。

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存量房时代到来,租赁是最大的生意

巴曙松还分析道,房地产已经出现了结构性的转变,从“增量时代”转向“存量时代”,重心也将从开发转向服务。这意味着二手房流通、租赁等交易服务和装修、维护、搬家、保洁等维护服务,以及租金、货币化等金融服务将取代房地产开发投资,成为未来新的经济增长点。

房地产行业“增量时代”正在远去,二手房流通性的提升标志着“存量时代”已经来临。2016年,中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额比例达41%。2016年,北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%,已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。

总之,种种迹象表明,“存量时代”已经来临,越来越多的城市进入二手房时代。巴曙松称,存量房时代,租赁是最大的生意,未来北上广深应该开门课,如何管理好自己的物业,怎么进行物业租赁、租金管理,然后怎么再用租金进行投资和资产配置。

他表示,未来租赁人群的占比会继续提高,那样就使得房地产在以新的方式在转变,租赁产业链将拉动GDP的增长,增加就业。未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。

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广州、香港已沦为“环深圳城市”?

从已经公开的资料来看,巴曙松应该是第一个把“珠三角”或者“粤港澳大湾区”称为“环深圳都市圈”的学者,香港和广州都是“环深圳城市群”成员的说法引起了很多争议

从人口流入来看,基于百度地图的《2017年第二季度中国城市研究报告》显示,深圳连续二个季度在中国最“吸人”的城市中排名第一

从GDP增长总量来看,1980年香港已经达到467亿人民币,而深圳为3亿,甚至达不到香港的一个零头。经过30多年的发展,2016年深圳GDP增速9%,为1.94万亿人民币,总量翻了6400多倍。美国一项分析预计,2018年深圳GDP将跃升至3500亿美元,超越香港的3450亿美元

而从新兴产业看,深圳研发强度是香港的5倍;深圳工业研发为87%,高于香港45%;深圳每千人中研发和技术人员是香港的6倍。

显示,从经济、产业、人口等维度来看,相比于深圳的辉煌成就,香港有些“疲软”,但它仍然在经济自由和法治健全上仍具有不可比拟的长期优势

美国智库传统基金会2017年“经济自由度指数”报告显示,香港在全球180个经济体位列第一,连续23年蝉联“全球最自由的经济体”称号

2016年底中国社科院于发布的《全球城市竞争力报告》显示,在全球505个样本城市的竞争力年度排名中,香港排在全球第6名,深圳为第66名

财经评论者刘晓博也指出,深圳这些年发展势头非常好,尤其是科技领域进展迅猛,拥有的国内发明专利仅次于北京,超过上海;拥有的国际发明专利,则占全国的一半,远超北京、几乎是广州的10倍。但深圳在交通枢纽地位上,弱于香港和广州,至于医疗、教育、国际交往中的地位,与香港和广州更是差距明显

香港有89个各国领事馆,位居全国第一(北京的是大使馆,不可比);而广州拥有54个各国领事馆,位居全国第三。至于深圳,还没有一个领事馆(上海拥有72个领事馆,成都有17个,重庆有10个,沈阳有7个,昆明、南宁各有6个,武汉有5个,厦门青岛西安各有3个)

要知道,香港和澳门都是相当于正省级的“特别行政区”,而广州是广东省的省会。深圳虽然是经济特区、计划单列市,但行政级别仍然是低于港澳的,跟广州只能打个平手。

刘晓博认为,深圳在珠三角地位的确没有达到北京在京津冀、上海在长三角那样超群的高度。珠三角从诞生那天起,就跟京津冀、长三角的气质不同,这个圈子的气质决定了,它不完全是一个“大家环绕着谁的圈子”

你认为,广州、香港是“环深圳城市”吗?

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