分析

在我国,城市土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地属于集体所有。土地所有权不得买卖。A与B之间不属于土地买卖,应该是土地使用权的转让。既然A购买149㎡的土地办理了村民商住用地的审批手续,应该是属于合法取得了土地的使用权。B转让445㎡的土地承包经营权,包括A已经取得使用权的149㎡。也就是说,对这149㎡的土地使用权而言属于重复买卖。故A对149㎡之外的土地转让合同部分是否有效,没有利害关系。其实,A的诉讼请求应当是要求B履行转让合同,交付这149㎡的士地使用权。如果C已实际管领包括这149平在内的所有土地445平米,A可诉请B和C,要求其返还145平方米的土地,排除妨碍。A不必诉请确认B与C协议无效。这属于不动产一物两卖,按照一物两卖的处理原则处理就可以了。一物两卖的处理原则,“八民会”纪要有。

从另一个角度看,即使在一地两卖的情况下,后一个买卖协议如果不是双方恶意串通,且不存在其它无效情形的话,两个转让协议都可以认定为有效。对于这149平方米的土地按一物两卖原则处理即可。退一步讲,即使认定这149平方米土地的转让合同无效,对于149平方米以外的部分,也没有理由确认为无效。

所以说,法院宣告B与C之间协议无效是导致此事件难以处理的根源。在地价上涨的情况下,给B背信弃义撕毁合同创造了机会。

在B与C之间的协议已经被法院宣告无效的背景下,B看有利可图,起诉要求自己退还被告转让款,显然不是诚实信用的行为,也违反了程序逻辑。民事诉讼是原告起诉,要求判令被告履行一定的义务,不存在要求法院判令自己向对方当事人履行一定义务的诉讼。就目前情况看,只能裁定驳回起诉。

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