王石:不学日本是我们的损失!

  宅产业化考察之旅见闻

  王石曾去日本考察6天,在日本住宅考察之行感慨良多,国内住宅产业化发展路途还很遥远!

  1、多少人买的起房?日本人多地少,房价高收入不高,40岁前买房的仅占30%,大学青年毕业生买房无异痴人说梦。

  2、土地终身私有化,新房供应量极少,可买地自己盖,全年供应套数仅和南京差不多你信不信?

  3、房价最高卖多少?东京银座最贵单位要卖120万人民币一平,平均3-8万。

  4、住宅产业化超90%,搭积木造房速度快、能耗低、科技含量高、质量好更抗震。使用生命能到100年。

  5、100%成品房,节能科技住宅,全程透明盖房。

  6、买房首付仅需10%,全国开发商仅20多家,买房放心安心。楼盘甚至不需做广告。

  7、日本公寓户型设计普遍客厅大卧室极小,追求实用性第一。

  8、需警惕:瞄上中国住宅产业化需求,日本多家大鳄已悄然与万科签约战略伙伴进军国内开发、建材市场。

  富士山与日本民族精神

  每一个国家、每一座城市都有一座可以代表民族精神、城市精神的文化名片。比如中国的泰山、南京的紫金山,今天参观了世界文化遗产-日本精神象征的富士山!

  日本人最引以自豪的是"日本造",这是一个可怕的民族,他们具有高素质、文化、科学技术、认真与态度、坚持与创新,谦逊又好学,更可怕的是他们比你优秀并且还更努力!

  导游说高房价导致日本人均居住面积还不到15平米,40岁以下能买房的中年人还不到30%,但他们依旧很努力,而我们呢?

  为什么我们要学习小日本

  日本参观3天感慨良多,发现这个国度有太多值得我们学习地方!

  在日本随处可见70、80岁的老者在从事司机、接待等服务行业,不是他们没有丰厚的退休金,而是他们最怕被这个社会淘汰,在他们看来退休就是与社会脱轨会被所有人瞧不起!

  日本房价知多少?

  作为全球第一大国际都市,日本东京的房价究竟有多贵,和上海、南京比呢?

  今天和万科参观了位于东京1小时都市圈横滨市的一处海景新盘,20多万方的建筑面积规划1000多套坡地公寓,海景、科技建筑、精装成品房只要35000每平(套内面积)还送大阳台,折算国内建筑面积约30000元每平米不到,每月物业费约1000元,精装标准硬件绝不输江湾城。

  下午参观位于东京市中心池袋,万科合作伙伴东京建屋开发的精装城市公寓,折算人民币5万每平,终身私有产权,房价比上海低多了,据说开盘时18人抢一套

  日本全国目前仅有20多家开发商,仅凭图纸就可以卖房,同时定价随行就市不需物价审核,但却没有人敢炒房投资!

  因为买房每年需交土地费、修缮和保险费,外国人不能随便买需合法来源证明,据说某温州炒房团携巨资来买房投资被拒!

  日本你知多少?

  抛去历史因素,作为中国近邻的日本你究竟知多少?一天的参观下来感慨良多,这个国度值得我们学习地方太多。

  1国民素质,不要以岛国爱情大片的角度来审视,日本是国民教育素质最高的国家。这里人民彬彬有礼,非常友善。服务意识太强。

  2干净整洁,全国饮用水直供,污染率仅4%发达国家最高。

  3拿来主义,曾经学习欧洲植树造林,学习英国汽车,学习美国家电制造,无疑这些产业日本现在都是全球老大。

  4收入:日本大学生今年毕业平均月收入22万日元约1.3万人民币。

  5日本首富是谁?不是丰田索尼和松下老板,金融危机下竟然是优衣库创始人。

  6判断一个日本家庭有没有钱,要看园内盆景植物修剪好不好。

  7日本环境为何这么好:国民教育+严厉法治+植树造林+产业转移。

  8日本消费高不高,一瓶可乐7元、一顿晚餐套餐约40元,地铁票约15-60元,但一个哈根达斯也只有15元

  【日本住宅产业考察归来之感想】

  此番日本六日行,对该国房地产市场有初步了解,简单记录一下几点与国内不同之处。

  一、土地私有制。我们都知道我国土地属于国家,在日本土地属于私人或者企业 ,当然也有国家行政机构买下的土地。在日本,开发商想买土地,必须和土地权属人进行谈判,只有“地主” 同意了,土地才能交易,绝对没有强拆一说,目前东京成田机场内仍有田地,地主不愿卖,天皇老子来了也没用。

  二、土地出让基本通过银行。日本没有土地出让招牌挂这个流程,而开发商如果想知道土地出让信息,多是通过银行来了解,因为银行知道市民的资产状况,知道哪些人有土地出让意向。

  三、卖的都是成品房(精装房)。也许全世界也只有中国在卖毛坯房。在日本,开发商出售的都是成品房,部分楼盘实行定制装修,由业主自己来选择装修风格。

  四、图纸通过就能卖房。需要说的是,此时开发商只能收总价房款十分之一的钱,剩下九成要等房子交付才能收取,相比国内开发商,日本开发商在资金上承受了巨大的压力。

  五、开发商自由定价。由于拿地成本、建造成本基本透明,客户基本可以算出开发商利润有多少,对比市场行情再选择是否购买。特别要说的是,定价一经公布不能再修改。

  六、卖房不提未来只说现在。在中国买房,只要是个楼盘,置业顾问必然会向你吹未来周边规划有多好,未来升值潜力有多大。在日本,楼盘也会做项目推荐,但介绍的内容基本是项目的基本情况,另外就是周边的配套,还没有成型的东西绝对不会说,更不可能会说三五年后这里会发展成怎样。

  七 、买房不是生活的唯一。日本房价高,举世闻名,东京普通住宅房价在3—8万每平,40岁前能买房的人不足30%,更多年轻人选择租房住,日本街头募居者广告甚多。

  让人惊叹的日本建筑服务理念!

  参观横滨住宅项目 ,曾经是日本天皇小舅子的“宅基地”被开发商买下土地再次开发,成品房交付,每套面积约80平米,按照使用面积计算,且送阳台,划到人民币3.6万每平。

  开发商为了方便业主出行,在地下60米处挖通了一条隧道,业主可乘地铁直达地下隧道,步行3、4分钟即可达地铁站!仅电梯和隧道费用就耗资10亿日元。

  微评:相比之下,那些动不动就宣称花了多少钱买了棵名树的开发商,简直弱爆了!

  零距离了解日本房地产

  在我们中国,你要进工地,一般都要穿厚一点的鞋子啊,以防被钉子把鞋子戳破。但在日本,人家的工地打扫得干干净净,你要穿鞋套才能进去。

  在我们中国,几乎每个大型房地产公司,每个月都会死很多工人,如果哪个月没死工人,大家都要鼓掌庆祝。而日本房地产开发,已经多年“零事故”,整个国家没死一个工人。

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