确认是否二套房的依据

 二套房贷是政府调控房价这匹烈马不致严重失控的缰绳,可看作观测房市冷暖的温度表。自2007年9月面世以来,几乎没有人能对它讲得清。或许监管机构和银行分别出于保持政策稳定性和操作灵活性的需要,颇有“这事儿不能说得太细”的意味,但对购房人来说,有必要理清楚。

  二套房的认定有3个关键点:以夫妻关系为基础进行家庭认定;有无信贷记录是主要判定依据;与商贷行为相关,只发生在申请商贷的时候。

  以夫妻关系为基础认定家庭

  以个人还是以家庭为单位认定曾是2007年争论不休的话题,12·11新政的下发,央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法。这让不少人又产生了新的困惑:儿子和父亲是不是一家人?两未婚兄弟怎么算?诸如三世同堂状况怎么办?未成年人又怎么算?

  已成年即可为家

  小张打算今年买套新房结婚,他的父母和哥哥分别在5年和3年前贷款买过房,小张想知道自己是否属二套房。

  解析:不属二套。家庭单位的认定依据,既不是户口本上的一户,也不是血缘关系上的一家人,而是以商贷申请人的夫妻关系为基础组建的家庭。换言之,单身成年人以本人认定家庭单位;已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位,其未成年孩子不能独立构建家庭单位,可计入家庭单位的一员。小张既已成年未婚,则以本人作为独立家庭单位,不受家里其他人的影响。

  婚姻让信贷记录共有

  黄先生在婚前名下有一套贷款买下的房产,他和女友12月领完结婚证后,打算共同购买一套房。妻子此前名下无任何贷款购房记录,因此婚后购置这套房产黄先生打算用妻子名义申请房贷。

  解析:属于二套。由于黄先生结婚之前有商贷记录,虽然女方名下无房,但是现在两个人共同组建了家庭,商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房,仍要属于二套房范畴。

  银行对婚姻事实的认定不是看结婚证而是看户口本,如果新婚夫妻领了结婚证但还没来得及更改户口,那么这夫妻二人在银行面前就不算是一个家庭,仍然可以各自买一套房并享受首套房待遇。但这显然有违规操作的嫌疑,不建议购房人使用。

  未成年人无二套房贷

  朱先生的女儿今年16岁,出于长远的考虑,为了避免可能出现遗产税以及女儿以后婚后的财产分割问题,在买房时他想把女儿的名字写到房产证上,只是不知道对女儿以后购房有无影响。无独有偶,黄小姐今年准备买房,她发现父母在房产证共有人一栏里填有自己的名字,想知道自己在买房时是否属于二套。

  解析:均不属二套。《民法》规定,有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款,这决定了未成年人不存在二套房贷问题。未成年人所在家庭单位的认定,是以其监护人为主体的,通常包含在其父母的家庭单位内,买房以父母的名义进行。我国法律并未限制未成年人拥有住房产权,不少买房人也愿意把买卖契约及产权证写上子女的名字,但在向银行申请贷款时,要与子女作为共同买房人方可,且此贷款只记在父母名下。

  信贷记录是判定依据

  首套、二套的概念不是针对房产,是指贷款的次数。没有贷款记录,有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集资房,或是一次性付清与赠与,没有通过银行按揭买过房,都属于首套。反之,如果已有信贷记录,即使已偿付完毕,也极易被认定为二套房(特殊时期的改善型住房除外)。

  异地购房算二套

  “我在西安老家已经有一套房,在上海购房是否算作第二套房?”从西安到上海工作的小袁有此疑问。

  解析:属于二套。目前银行的征信系统已经实现全国联网,只要是在银行贷款买房,各家银行都可从央行的征信系统上调阅信贷记录,连外资行也概莫能外。对像小袁这样的人来说,二套房政策确实造成了池鱼之灾。

  先卖后买仍算二套

  张小姐两年前曾贷款买过一套小户型房产,今年计划买一套更大一些的。她想采取卖掉手头的小户型再买大户型的方式,不知道是否属于二套。

  解析:一般会被认定为二套。央行和银监会有关负责人曾有明确说明:除被认定为购买改善型住房外,已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录,不论其贷款是否还清,再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的,均按照第二套房贷政策执行。而改善型住房政策是否会继续执行,至今动向不明。

  只发生在申请商贷时

  不少人想申请公积金贷款,问是否存在二套房问题。需要明确的是,二套房的认定只发生在申请商贷的时候,无论以前的信贷记录如何,如果购房人现在申请的是公积金贷款,就不存在二套房问题。组合贷因为用到了商贷,则要按商贷处理。换言之,无论是第一次买房用商贷第二次用公积金,还是多次均用公积金贷款,都不属于二套房范畴。

  第一次商贷第二次公积金算一套

  童先生曾用商贷购买了一套50平方米的住房,婚后计划用公积金购买一套80平方米左右的房子,此种情况他不知道是否算二套。

  解析:不属二套,因为第二次买房不存在商贷行为。需要进一步说明的是,有理财师据此作出建议,如果首次置业且买房面积较小,仅作为过渡使用,最好先全用普通商业房贷,把公积金贷款留作下次改善型购房时使用。这个建议至少存在两个误区:一是公积金贷款有额度上限,用以改善型住房并不合适;二是首次置业如果买房面积小,公积金贷款就有了用武之地,而且公积金贷款只要还清上一次就允许借下一次,存在循环使用的可能,没有必要把宝贵的机会留下来。

  第一次公积金第二次商贷算二套

  周先生购买第一套房时使用了公积金贷款。因为儿子结婚,打算以自己的名义为儿子商贷购置一套新房,想知道是否属于二套房。

  解析:一般会被认定为二套房。公积金贷款的记录也进入了央行的征信系统。如果第一次购房用了公积金贷款,第二次购房申请商业房贷,将被执行二套房政策。即使第二套房使用组合贷款,即公积金加商贷模式,也会被视为二套房。

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  是否二套差别大

  二套房贷政策的影响很大,主要体现在两个方面:一是首付比例规定不得低于40%;二是利率相对于第一套房不仅没有优惠,而且要在基准利率基础上上浮10%以上。以合同成交价150万元申请商贷为例,若是第一套房,首付通常为20%即30万元;若是被认定为第二套房,首付最低则需60万元(40%)。二套房贷通常适用6.534%的上浮利率,与第一套房优质客户可享受的4.158%的优惠利率相比,相差2.376%。同样按揭贷款90万元(期限20年),月供相差1199.15元。见附表。

  附表  一、二套房贷比较 

 

一套房贷

二套房

相差

示例

首付

20%30%

40%50%

10%30%,正常值为20%

以合同成交价150万元为例,首付相差约30万元

利率

当前7折优惠利率4.158%

通常为基准利率上浮10%,即6.534%

最多可相差2.376%

以按揭贷款90万元期限20年为例,月供最多可相差1199.15

  二套房贷政策演变

  2007年9月27日

  央行和银监会联合发文,第二套(含)以上住房贷款,首付不得低于四成,贷款利率1.1倍。

  2008年12月11~12日

  11日,国务院发文要求,二套房贷应执行四成首付、1.1倍利率,但改善型住房可按首套房两成首付、7折利率的标准执行。12日,央行明确了二套房贷以家庭为单位。

  2010年1月10日

  国务院办公厅发文要求,二套房贷以家庭为单位,首付不得低于四成,利率严格按照风险定价,改善型住房未有提及。

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