房地产企业税务检查手册

房地产企业税务检查手册 2009-08-11 09:28  来源:地税局办公室  作者:地税局办公室       旬邑县税务局

房地产企业税务检查手册

 

一、行业基本情况

我市房地产开发企业近年来发展速度很快。全市市区2005年房地产开发企业共有170余户,全年实现销售收入7.65亿元,行业的迅猛发展也拉动了税收收入的增长,2005年我市房地产行业上缴各种税金5425万元。但是,由于房地产行业涉及的税种多,纳税环节多,各种产权关系复杂,加之纳税人的纳税意识淡薄,会计核算不规范等等,使房地产行业在税收征管方面成为难度最大,也最为复杂的行业。因此,在对房地产企业进行税务检查时必须政策到位、标准统一,而建立一套与之相适应的新的检查和征管模式也成为我们税务部门的当务之急。

二、一般检查方法

(一)查前需掌握了解的情况

1、了解被查企业的性质,是国有、私营、股份制还是其他类型企业。

2、了解被查企业的财务制度和会计核算方式。

3、实际所开发项目的具体地理位置;确认开发项目的类型,是普通标准住宅、高档别墅小区还是商业铺房。

4、审核开发企业的土地使用权证书、土地转让、买卖合同,掌握开发企业土地使用权的取得方式。

5、了解开发产品的销售方式。即: 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售。如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式委托销售、买断方式委托销售、包销方式委托销售还是采取基价(保底价)并实行的方式。

6、了解被查企业有无将开发产品用于企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等或者将开发产品用作对外投资、分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。

7、了解被查企业的利润分配形式,有无以开发产品等实物形式分配利润的情形。

8、有无和税务机关签订代扣建筑业营业税合同以及合同的履行情况。

9、被查企业为开发产品而签订的各种合同。

10、查阅其检查期间的各种财务报表及纳税资料、审计部门的审计报告,并进行初步分析。

11、被查企业享受的税收优惠政策有哪些,并要求提供相关的资料。

12、企业的开户银行及账号,具体办税人员,并提供银行对账单。

(二)相关财务指标分析

财务指标一般用于对纳税人的经济活动和财务进行分析,以检查各项计划指标的完成情况和资金的运用情况,找出存在的问题和薄弱环节,为进一步检查提供线索和思路。

检查时通过对以前年度会计资料与检查年度相关会计资料的对比,将被查企业的资产负债率、应收账款周转率、主营业务利润率、主营业务成本利润率、开发成本利润率、毛利率、销售费用率、销售税金率等主要经济指标进行比较, 分析其增减变化是否异常,寻找疑点从而为进一步检查确定主要方向。

例如: 利用“主营业务成本利润率”进行分析。

主营业务成本利润率=利润额÷主营业务成本×100%

    将检查期的主营业务成本利润率与被查企业计划期、上期、上年同期以及同地区的同行业相同指标进行对比,分析检查期主营业务成本利润率是否有异常的增减变动,若检查期的成本利润率明显低于其他各比较期,就需要进一步分析该指标降低的原因,是由于被查企业少记收入导致主营业务利润减少引起的,还是多记成本费用引起的。通过比较分析,确定检查的方向和重点应是与“主营业务收入、主营业务成本”等科目,然后通过对相关的帐证资料的详细检查,找到出现异常情况的真实原因,从而落实问题。 

(三)财务报表分析 

企业的财务报表是综合反映纳税人一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表的检查是税务检查的重要环节。在通常情况下,税务检查是从审查分析财务会计报表开始的,通过对报表的检查分析,能总括地把握纳税人资产掌握纳税人有无货币支付能力,就可能会从中发现问题的疑点,从而进一步确定检查重点,使检查工作有针对性地进行。税务检查的重点是资产负债表和利润表。

1、对资产负债表的分析

(1)数据核对法。根据会计核算原理,从编制逻辑上审查报表,看表中资产合计数是否等于负债与所有者权益合计数;同时审查表中相关数据的衔接勾稽关系是否正确,表中数据与其他报表、总账、明细帐数据是否相符,进而从中发现税收问题。例如:如果纳税人资产负债表中固定资产原值为500万元,而总分类账簿“固定资产”账户记载原值900万,那么纳税人少记房产原值400万元会偷逃房产税和城镇土地使用税。

(2)数据比较法。通过比较纳税人检查所属期内不同期间资产负债表的相同栏目数字的变化,发现可能存在的税收问题。例如:对资产负债表中的“应收账款”项目进行检查分析时,应将报表所列数据与前期数据进行比较,若发现增加很多或没有变化的情况时,都应注意纳税人有无将已收回的应收账款长期挂账未予冲销的问题。

(3)指标比较法。对比分析纳税人不同时期资产负债表所反映的各类经济指标,进而发现税收问题。例如:纳税人基期资产负债率为80%,检查期的资产负债率为98%,这往往是不正常的反映,检查的重点应是负债类账户,通过检查,应进一步核实纳税人产生负债的原因和债务的来源以及真实性,防止纳税人将各类收入计入债务,逃避税收。将收入转债务以达到偷税目的,这种手段在房地产开发企业中普遍存在,检查时应重点予以关注。

2、利润表的分析

(1)分析收入和支出项目内容的真实性。采用指标比较法,将纳税人不同时期的利润表所反映的相关指标如:销售净利润率、成本费用利润率、资产经利润率等相对照,或者将同行业同等规模的不同纳税人的利润指标与纳税人的报表相比较,分析纳税人检查期利润表内容变化的原因和其经营状况,如果纳税人的实际经营状况与分析的结果不相符,就必须对其进一步深入检查,找出问题所在。

(2)根据财务资料间的勾稽关系,审核财务成果的正确性。  《利润表》是纳税人填写《纳税申报表》的基础资料,与会计账簿之间存在必然的勾稽关系。检查时可根据《利润表》反映的主营业务收入及使用的税率与纳税人《纳税申报表》的填列情况相比较,从而审查纳税人税率的使用情况和税款的缴纳情况。

 (3)分析表内各项目内容,确定检查重点。利润表各项目之间存在着能反映纳税人经营状况的必然联系,如果表中反映纳税人的经营额过小或者亏损额过大或者持续亏损,而纳税人仍然在不断开发项目,很可能是不正常的反应,应注意审核纳税人的相关账户进一步核实问题。

 (4)分析利润总额。利润总额反映了纳税人的经营成果,一般情况下,利润总额不会表现为“0”或者整数,如果检查时发现被查企业利润总额出现上述异常,那么纳税人人为造表几项比较明显,检查时应格外注意。

(四)财务检查

1、收入部分检查

房地产开发企业销售开发产品的方式比较多样,在检查前,必须对其销售方式进行了解,看其是属于一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售等,如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式、视同买断方式、包销方式还是采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式销售房地产。不同的销售方式收入确认的时间也不同。

检查开发企业收入情况时应从以下几个方面入手:

(1)重点审查开发企业的销售合同、租赁合同等各种经济合同,确定其销售情况及销售方式。

(2)现场观察、盘点被查企业开发产品的使用和出售情况。

(3)检查帐载收入是否符合建造合同收入的内容。若发现被查开发企业入账收入与合同记载的收入相差太大,应进一步检查,防止纳税人低价开票,少计收入。

(4)将“主营业务收入”账户记载的金额与有关会计凭证核对,检查纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联,看其有无分解收入、减少营业额的现象。

(5)将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同等核对,看被查企业有无将收入挂往来帐户而不纳税的现象。

(6)检查土地合同,看企业是否存在以地换房,若有,应进一步检查被查企业以地换房时,其转让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价、就有房屋的评估价或买价,有无利用以地换房形式故意隐瞒收入的情况。

(7)检查开发企业有无将所开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、职工福利、奖励等;或者将开发产品转作经营性资产;或者将开发产品用作对外投资以及分配给股东;或者将开发产品抵偿债务;或者将开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。若有,是否按税法规定申报纳税。

(8)检查开发产品在出售前是否有租赁情况。

(9)检查被查企业有无不按规定开具发票或者开具假发票、假收据隐瞒收入的情况。

(10)检查企业的银行帐和现金账,查看其资金流动情况以及有无在银行多设开账户,隐瞒收入真实性的情况。

2、成本方面检查

房地产开发企业在进行成本费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。

检查开发企业成本时应注意以下几方面问题:

(1)被查企业是否将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。

开发产品的建造成本是指开发产品在完工前发生的各项支出,包括;土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、基础设施建设费、建筑安装工程款、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可直接计入成本对象中去。间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中去;因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负对象的,则应根据配比原则按各项目占地面积、建筑面积、工程预算等方法配比计入有关开发项目成本。

(2)将开发企业的建造合同、工程决算书与“开发成本”相核对,看被查企业有无重复列支成本问题。必要时,可聘请有关工程造价方面的专家,对开发企业的工程决算书进行审核,看其是否有虚增建安成本的情况。

(3)审核被查企业的借款合同,看其对借款费用的处理是否符合规定。

房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应将实际发生的费用按借款在各开发项目之间的使用情况分配计入各成本对象中。属于成本对完工后发生的,应作为财务费用在税前直接扣除。

(4)将“主营业务成本”账户和相关的记账凭证和原始凭证相核对,检查开发企业有无多转销售成本问题。

已销开发产品的销售成本 按下列公式计算结转:   

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

(5)审核土地使用权购买合同,看企业计入开发成本的地价是否真实,有无多记或者少记的现象。

3、期间费用的检查

认真审核被查企业的费用明细账及相关凭证,特别是重点关注摘要栏,因为开发企业往往会采取模糊摘要栏记载甚者采取变通的手法来掩盖不允许列支费用。对于该部分的检查应重点注意以下内容:

(1)、计入“财务费用”科目的借款费用,如有向非金融机构的借款费用支出,则应审查其利息支出是否高于银行同期低款利率。

(2)、审核“累计折旧”账户,看企业计入费用的折旧是否符合税法规定。

房地产开发企业将开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除,未按规定转作经营性资产或者临时性出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费。

(3)、是否将应由应付福利费、计提的职工教育经费列支的相关费用列入期间费用,工会经费列支是否正确。

(4)、应将企业列入期间费用和成本的招待费进行合计计算招待费用列支是否超支。

(5)、企业计提的基本劳动保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险等等是否按标准计提,是否将计提而未交部分在企业所得税前进行调整。

(6)、计入费用的差旅费、会议费、董事会费等,是否能够提供证明资料,以证明其合法性。

 (7)、审核“销售费用”账户,看开发企业支付的佣金是否同时符合三个法定条件,相关的票据是否合法真实,有无白条列支现象。

 (8)、房地产开发企业一般都有大量的赞助性支出,仔细审核其所附原始凭证,看企业是否严格区分公益救济性与非公益救济性捐赠支出的界限在所得税前扣除。

(9)、被查企业列入期间费用的业务招待费、广告费是否符合规定,列支是否超支,相关的票据是否合法真实,有无白条列支现象。

三、房地产企业检查应注意的几个政策问题

(一)营业税方面

1、以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税,在投资后转让股权的也不征营业税。

2、房地产开发公司销售商品房时,代当地政府及有关部门收取一些资金或费用,如代市政府收取的市政费,代邮政部门收取的邮政通讯配套费等。此类代收资金或费用。房地产开发公司不作为自己的营业收入,而作为代收费用处理,将全额转给有关部门。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定;“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费费用”。所以对这类费用,不论其财务上如何核算,均应当全部作为销售不动产的营业额计税。

3、视同销售问题  将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;将开发产品转作经营性资产;将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;以开发产品抵偿债务;以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等应视同销售缴纳营业税。

4、转让企业产权问题。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让的价格不仅仅是有资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不征营业税。

5、预收性质价款纳税义务发生时间的问题。转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生的时间收到预收款的当天。将不动产无偿赠与他人其纳税义务发生的时间为不动产产权转移的当天。

(二)城建税、教育费附加

城建税、教育费附加应以实际缴纳的“三税”为计税依据而不是以计提的“三税”为计税依据,不包括加收的滞纳金和罚款。

(三)企业所得税

    开发企业计算应缴企业所得税时应严格按照国税发[2003]83号 、国税发[2006]31号文件执行。

1、关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,分别确认收入的实现。

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现。

(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

⑤将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:

A、将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。

B、将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

⑥以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。

2、关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率按开发项目所在地不同,分别按县级不低于10%、地市不低于15%、省会城市不低于20%的原则或分项确定。

预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。

3、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

(1)应视同销售并确认收入的行为

①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;

②将开发产品转作经营性资产;

③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;

④以开发产品抵偿债务;

⑤以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

(2)视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

(3)视同销售行为收入确认的方法和顺序:

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

②由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

③按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。

4、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

5、关于成本和费用的扣除问题

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。下列项目按以下规定进行扣除:

(1)销售成本。 房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

(2)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。 房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除。

(3)借款费用。 房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。

(4)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。 房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除。

(5)土地闲置费。 房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。

(6)成本对象报废或毁损损失。 成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

(7)广告费和业务宣传费。 新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。

(8)折旧。 房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费用。

(四)土地增值税

1、以房地产进行投资联营。  对于房地产进行投资、联营的,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,暂免征收土地增值税。但是,投资、联营企业若见上述房地产在转让,则属于土地增值税征税范围。

2、合作建房。  合作建房建成后自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,则属于土地增值税征税范围。

3、企业兼并转让房地产。  在兼并中对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中,暂免征收土地增值税征税。

4、房地产抵押。   在抵押期间不征土地增值税,以抵债而发生房地产产权转移的,则属于土地增值税征税范围。

(五)房产税

房地产开发企业开发的商品房在出售前,对方房地产企业来说是一种产品,因此,对房地产企业建造的商品房,在出售前不征房产税。但对出售前已经使用或者出租的商平房应按规定缴纳房产税。

(六)土地使用税

房地产开发企业建造商品房用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售前纳税确有困难的,启用土地是否予以缓征、减征、免征照顾的,可由省、自治区、直辖市税务机关根据从严的原则,结合具体情况定。

四、房地产行业存在的主要违法问题及检查对策

(一)确认应税收入方面存在的问题

1、预售房款的营业税缴纳不及时,普遍存在不申报或少申报从而拖欠应纳税款现象。我们在对A房地产开发公司进行检查时发现“递延税款”科目上以前年度计提的营业税长期挂在该科目下不及时上交,企业取得定金预售款未按照税法规定期限缴纳营业税,而是等收入全部实现并移交房产时确认收入,从而造成营业税的纳税时间与税法规定不符。

2、房地产开发企业扩张太快,资金需要量大,于是普遍存在假按揭,骗取银行贷款,但是按揭贷款到账后又不确认收入,也就不计提营业税。在已经稽查的开发企业中房地产开发企业都存在企业利用自己的员工到银行办理假按揭,套取银行信用的现象,这给税务机关税收征管带来诸多困惑。从企业行为的实质来看,该行为属于融资行为,其房屋的实际控制权和所有权尚未转移,自然不确认销售收入的实现。但从税法角度看,企业把房屋产权过户给了自然人,并收到首付款和银行按揭款,应确认收入实现应申报缴纳税款。

3、销售房屋时收取的入住费、绿化费、拆迁补偿费、采光费、宣传费以及代政府有关部门收取的一些自己资金或费用等价外费用不计收入而挂在“其他应付款”科目下,从而少缴营业税。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定;“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费费用。”在实际稽查过程中,发现各房地产开发企业都存在价外收费不交营业税的问题。

4、直接将开发产品通过“利润分配”科目分配给股东或者将已开发的商品房用于样品、对外投资、抵偿债务或者换取其他单位非货币性资产而不视同销售申报缴纳营业税及附加,在计算所得税时也未将其视同销售收入作纳税调整。此类问题,房地产开发行业普遍存在,对于这种行为征收和稽查的难度也较大。例如检查中发现许多房地产开发企业把用于样品的样板间视同未销售商品,没有一户因建造使用样板间而缴营业税。

5、将已开发的商品房出租,收取的租金收入不入账,偷逃营业税、房产税;或者售后返租,支付的固定租金不代扣个人所得税。

6、利用往来帐少记收入。许多房地产企业在收到售房款时不及收入,而是挂在往来帐上(如其他应收款、个人借款),以后再在通过往来帐项将收入转出帐外。

7、以地换房、以房抵顶工程款等业务不做销售处理,偷逃营业税及附加。

(二)成本费用方面的问题

1、通过虚开建筑业发票,加大成本,从而使一些非法的非正常的支出通过合法的票据即如开发成成本。因为建筑施工企业大多在施工地税务机关代开发票,在施工地完税,从而使房地产开发企业自行到税务机关代开无真实交易的建筑业发票同正常的施工企业的代开发票混在一起,稽查人员无法分清其中真伪。

2、成本费用在普通住宅和豪华住宅之间、商业门店和办公用房之间、完工项目和未完工项目之间的分配含混不清,造成已销开发产品销售成本的结转同收入无法准确配比。

3、把有限额支出的业务招待费、广告费、工资等支出计入其它没有限额支出的项目,从而逃避个人所得税和企业所得税。如企业把招待型旅游支出计入差旅费,把工资性质发放的市内交通补贴和销售提成直接计入管理费用和营业费用。在申报企业所得税时,对此类支出不作调整,从而少缴企业所得税。

4、成本费用的多项支出中存在大量不合法的票据。如一些房地产企业每月支付的水电费、停车费等票据中是自制票据;一些开发企业虚构虚假的施工合同,从地税窗口骗开建安发票虚增开发成本,有些白条列支成本现象比较严重。

5、以增值巨大的评估价格作为土地价格计入开发成本,从而虚列开发成本,少缴企业所得税。如一些房地产企业将早期购买土地挂在帐外,等到土地开发时,再将所开发的土地进行评估,按增值巨大的评估价作为土地成本入账,从而虚增开发成本,少缴企业所得税。

6、随意结转销售成本。检查中发现很多房地产开发企业财务制度不健全,账务混乱,不遵循收入与成本费用配比原则,随意多转成本费用现象比较普遍,所采取的手段也不尽相同。有的开发企业往往以预算成本或预计成本结转,其成本远远高于实际发生的成本;有的开发企业由于种种原因未与施工企业进行工程价款结算,便以工程决算不能编出为由,在结转当期销售成本时随意以90%甚至更高比例结转,人为造成开发项目亏损;有的开发企业开发多个项目或分期开发项目时,不按项目核算成本,故意将已完工和未完工的项目成本混在一起,在多个项目、多个年度中根据自身的需要任意调节当期经营成本,随意多转完工项目销售成本。

7、利用关联关系增加费用开支,转移利润。随着经济发展,房地产开发企业也在向集团化方向发展,有些房地产开发企业发展到一定程度后,便利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、咨询公司、物业管理公司,并使其成为自己的控股公司或全资公司,然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去,由关联的销售公司或者咨询公司经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等;而其关联的物业公司则代收房地产开发公司的一切价外费用,如代垫、代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到偷逃税款的目的。

(三)其他税种方面的问题

1、印花税

(1)购房方大部分未缴贴购房合同印花税,办理产权证亦未按件贴花。

(2)房地产开发企业销售商品房按产权转移书据贴花(万分之五税率)还是按购销合同贴花(万分之三税率),各地执行不一。我们认为,房地产企业开发的商品房对其而言属于商品,应按购销合同贴花。

2、土地使用税

(1)部分房地产开发企业在未办理土地使用证前自行核定土地面积,并按自行核定的面积缴纳土地使用税,加之税务机关在这一点上认识不清,从而造成少缴税款。

(2)不按税法规定核减应缴土地使用税,而是按照年末企业所占用土地面积缴纳土地使用税,从而少缴税款。

3、土地增值税

(1)由于企业财务人员对该税种如何计算缴纳知之甚少,同时主观上也存在不愿缴纳的意识,企业大部分未缴纳土地增值税。

(2)故意拖延项目竣工决算时间,对于已完工项目不按规定经中介机构作决算报告,从而导致工程实际成本无法确认。

(四)针对上述问题在检查中应采取的对策

1、对一般规模较小的开发企业,可采用审阅法、核对法等常规检查方法,将被查企业的帐表、帐帐、账证以及证证进行核对,从而找出疑点,发现问题。

2、对某些房地产开发企业可采取专项盘存法,对其开发的商品房实施现场盘点。结合被查企业已建成项目的平面图,与现场观察的使用情况和出售情况相核对,进而对已出售、出租和未出售房屋进行分类,然后检查其销售和租赁合同,最后再同企业帐面记载金额和纳税申报表申报情况进行核对,检查其有无收入不入账的问题;另外,通过检查合同的付款期限,还可核实其是否及时纳税,有无拖延税款缴纳时间的问题。

2、将“应付帐款”、“预收帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”等往来明细帐与记账凭证、原始凭证、销售合同等核对,察看有无长期挂往来帐款,而不申报缴纳税款,对预收的房款,检查其是否按税法规定的时间计缴税款。

3、取得被查企业的银行对帐单,将其银行存款与往来明细帐核对,检查有没有异常收入或成本直接冲减出收入的问题。

4、用比较分析法对会计报表项目、纳税申报表项目进行分析性复核,分析其毛利率、销售费用率、销售税金率等财务比率是否正常,通过比较分析,为进一步检查提供方向和线索。

5、用外调法从政府相关部门调查取证,查看包括房屋的立项、规划、质量检测、竣工交付房屋面积测绘、产权证和土地使用证的办理等情况,对被查企业的开发项目进行全面了解,通过同以上各部门的合作,重点核实企业有无预提工程款,收入不是逃避纳税等问题。必要时,还可采用源泉扣缴法,委托这些相关部门代扣代缴印花税等税款。

6、对有些大额非正常的销售费用的提成、咨询费、劳务费等支出应检查其合理性,对其相关联企业支付的各项费用按税法规定进行合理调整。

7、对已经查实未及时申报缴纳税款的行为,应视其情节分别处理。对非主观故意而是由于对税法学习理解不够造成少生报缴纳税款的要加强纳税辅导。对主观故意弄虚作假进行偷税的行为要进行严厉打击,按征管法及相关法律的规定予以重罚,只有这样才能净化房地产开发行业的纳税环境。

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