揭|一个开发商207天“脱妖记”

大多数人想要改造这个世界,但罕有人想改造自己。

有一家开发商,一直都是一种奇异的存在。

它曾在2008年冲击上市的路上差点倒下,第二年成功之后,一夜之间仿佛醍醐灌顶,口口声声称“为老百姓修建买得起的民生住宅,自己要少赚或不赚老百姓的钱”。

它疯狂借债买地,到2016年底,净负债率更是上升到了119.8%。如果把借的永续债也算上,它的净负债率可以飙升到431.91%。

这样的结果是,尽管规模和利润总额不时领军行业,但核心业务利润率经常排在龙头房企末位。也就是说,它这么多年一直靠借来的钱,拼命圈地盖房子,承受巨大的利息负担和精神压力,为的是老百姓能住得起,所以赚得少。

遇到这样一股地产清流,真是三生有幸。当然重要前提是,凭常识我们真的相信。

“地产劳模”尽管当得辛苦,却还是在去年底却陷入了证监会主席刘士余所指的“妖精”、“害人精”的漩涡。鹰觅君所说的正是恒大。

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与造便宜房子的暧昧不同,恒大在资本市场上可谓是刀刀见血。去年在万宝华三家之争最焦灼时刻,恒大以雷霆之势突袭万科最终获得了14.07%的股份,还没算背后大D会的暗持,这种看不清底牌的打法让剧情瞬间变得更加狗血;

几乎齐头并进的战场还有廊坊发展和嘉凯城,一样的狼烟四起,几个战线的冲锋战和自卫反击战打得让所有人瞠目结舌;

这期间,还夹杂着恒大系与梅雁吉祥短暂的“露水情缘”,最后大赚了多少到现在还是个谜。

在证监会主席刘士余开骂“妖精”、“害人精”之前,恒大手段的彪悍和赚钱的野心表露无遗。再联想2015年亚冠赛恒大与东风日产突发的广告换标官司,尽管两方各执一词,但其不按套路出牌的突袭手法,现在看更像是后来在资本市场上心态的一次预演。

明明可以利用手里的土地大发横财,却铤而走险剑走偏锋,恒大的路数明显不同寻常。

地产业走到下半场,集中度正在快速向强者聚集,游戏规则已经发生了重大改变。

以前只要有钱就能拿地,现在有钱也不意味着能拿到好地;以前有地就能赚大钱,现在要看收入能否覆盖成本;过去银行争着给开发商放贷,现在则要看规模、市占率、成长速度和行业话语权……在这个江湖,如果排位在百名以下已经活得越来越艰难。

销售排名前50房企销售增长情况

中国房地产行业市占率情况

而恒大,如今正在收获之前雷锋范儿的红利——大胆举债以低价换量玩命扩大规模,如今不但拥有行业名列前茅廉价的土地储备,同时还获得了江湖地位和较低的融资成本。这种潜力连美国佬都看到了眼里,上半年还给它发了个期限长达八年的23亿美元公司债,利息只有8.75%,给足了置换债务的腾挪空间。

这场耗时多年的“民生工程”,是不是已经图穷匕现了不好说,只要下半场的开局春光明媚就行。

2017年上半年,与以往规模与利润之间巨大落差相比,恒大交上了一份漂亮的成绩单——上半年营业额1879.8亿,同比大增114.8%;净利润231.3亿,同比大增224%;截至6月30日公司总资产达14930亿。这是恒大有史以来最好的半年业绩。

从2016年12月3日证监会主席刘士余破口大骂“妖精”“害人精”之后,到恒大人寿受罚,到干赔70亿出局万科,再到当下又是一条有口皆碑能赚钱的“好汉子”,这一切只用了207天。要么上天,要么入地,恒大似乎从不选择第三条路。

上半年,恒大还还掉了所有1129亿的永续债,净负债率大幅下降近一半。

一直以来,永续债是压在恒大头顶的一座大山,不断吞噬利润。像在2016年,恒大营收比2014年几乎翻倍,但最后净利润却在萎缩,成为地产界一个奇特的现象。

值得注意的是,恒大从今年初开始已经引入了两轮战略投资者近700亿资金,出让了相关公司26.12%的股份。公告说,这些资金将用来偿还债务、发展未来项目及作为集团一般营运资金。

很明显,恒大中期业绩的释放与引入战略投资者资金偿还债务不能分开;或者还可以换个角度来理解,除了自身优势,恒大还靠卖出自家股份,才最终促成了这份靓丽的中报业绩。砸锅卖铁凑业绩,恒大也是拼了。

不过,恒大当下明确提出要赚钱了——要由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

这么一长串绕口令,意思就是说,我不要多借钱,要用好钱,然后赚大钱。

冲锋的号角已经吹响,万事俱备,这位以前的地产”活雷锋“,如今的大地主,已经整装待发。不过,想想它在资本市场上的“屠刀”,以及足球赛事上伺机换标的“任性”,如今在房地产上摩拳擦掌决心要赚大钱了,你可能会想到什么呢?

恒大 房地产

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